2005年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》考試大綱

　　一、總論

　　（一）考試目的

　　本章的考試目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)的掌握情況。重點(diǎn)考察考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本基本概念、基本假設(shè)和原則，以及資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系等基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。

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　　1.掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、基本要素、分類(lèi)和特點(diǎn)；掌握資產(chǎn)的概念、分類(lèi)和特點(diǎn)；熟悉資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值和價(jià)格的區(qū)別；了解資產(chǎn)評(píng)估的作用。

　　2.掌握資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)，掌握市價(jià)值與市價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）的定義、兩者之間的關(guān)系；掌握明確市場(chǎng)價(jià)值與市價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）在資產(chǎn)評(píng)估中的意義和作用；熟悉市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）存在的主要價(jià)值形式。

　　3.熟悉資產(chǎn)評(píng)估一般目的與特定目的的內(nèi)涵和兩者的關(guān)系，熟悉資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用。

　　4.掌握交易假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)，掌握其使用范圍及約束條件；熟悉資產(chǎn)評(píng)估中的獨(dú)立性、客觀性和公正性等工作原則；掌握資產(chǎn)評(píng)估中的預(yù)期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則等經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則及其應(yīng)用領(lǐng)域。

　　5.熟悉資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別，熟悉資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系與區(qū)別。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　1.資產(chǎn)評(píng)估及其基本組成要素

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估的基本組成要素是由以下內(nèi)容組成：一是評(píng)估主體，即從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員，他們是資產(chǎn)評(píng)估工作的主導(dǎo)者。二是評(píng)估客體，即被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象，也稱(chēng)為評(píng)估對(duì)象。三是評(píng)估依據(jù)，也就是資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。四是評(píng)估目的，即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評(píng)估的條件，以及價(jià)值類(lèi)型的選擇。五是評(píng)估原則，即資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。六是評(píng)估程序，即資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。七是評(píng)估價(jià)值類(lèi)型，即對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它對(duì)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇具有約束性。八是評(píng)估方法，即資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)，是分析和判斷資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑。以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的有機(jī)整體。

　　2.資產(chǎn)及其基本特征

　　資產(chǎn)是一個(gè)具有多角度、多層面的概念，既有經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)概念，也有其他學(xué)科的資產(chǎn)概念，評(píng)估人員應(yīng)明確為評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)的確切含義。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。也有將其表述為特定經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)物和無(wú)形權(quán)利。

　　會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)是指過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)，這是資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象或資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。

　　資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以及市場(chǎng)交換價(jià)值的所胡實(shí)物和無(wú)形的權(quán)利。

　　資產(chǎn)具有以下基本特征：

　?。?）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

　?。?）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源。

　?。?）資產(chǎn)具有市場(chǎng)交換價(jià)值。

　　3.資產(chǎn)的分類(lèi)

　　（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類(lèi)，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。

　　（2）按資產(chǎn)構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類(lèi)，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類(lèi)，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

　?。?）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類(lèi)，可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

　?。?）按企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其資產(chǎn)的流動(dòng)性分類(lèi)，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等。

　　4.資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)和特點(diǎn)

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估的種類(lèi)。資產(chǎn)種類(lèi)的我樣化和資產(chǎn)業(yè)務(wù)的多樣性，以及資產(chǎn)評(píng)估委托方及其相關(guān)當(dāng)事人對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容及其報(bào)告需求的多樣性，資產(chǎn)評(píng)估相應(yīng)出現(xiàn)了多種類(lèi)型。

　　從資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方面來(lái)看，目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類(lèi)，即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。

　　從資產(chǎn)評(píng)估面臨的條件、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中遵循資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的程度及其對(duì)評(píng)估報(bào)告披露的要求的角度，資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估。

　　從資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。理解和把握資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，有利于進(jìn)一步認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)，對(duì)于搞好資產(chǎn)評(píng)估工作，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量具有重要意義。一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估具有市場(chǎng)性、公正性、專(zhuān)業(yè)性和咨詢性的特點(diǎn)。

　　5.資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)格與價(jià)值

　　在資產(chǎn)評(píng)估中資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值是被如下定義和規(guī)定的：

　　在資產(chǎn)評(píng)估中，價(jià)格一般是指在特定的交易行為中，特定的買(mǎi)方（或）賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)的交換價(jià)值的認(rèn)可，以及提供或支付的貨幣數(shù)額。價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事務(wù)，是特定的交易行為中特定買(mǎi)方和賣(mài)方對(duì)商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。

　　資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值是一個(gè)交換價(jià)值范疇，它反映了可借交易的商品、服務(wù)與其買(mǎi)方、賣(mài)方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，它只是專(zhuān)業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。

　　6.市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）及其劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　（1）市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）的劃分標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）是以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件，以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類(lèi)型。

　?。?）市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）定義。資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值也稱(chēng)非市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值。它并沒(méi)有直接的定義，它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的所有價(jià)值形式的總稱(chēng)或組合，例如，在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值等等。

　　在用價(jià)值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)能夠帶來(lái)的價(jià)值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)的情況。

　　投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值。資產(chǎn)的投資價(jià)值與投資性資產(chǎn)價(jià)值是兩個(gè)不同的概念，投資性資產(chǎn)價(jià)值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值是指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)該企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)，可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分，即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值。

　　保險(xiǎn)價(jià)值是指根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。

　　清算價(jià)值是指資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下所具有的價(jià)值。

　　課稅價(jià)值是指根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所確定的價(jià)值。

　?。?）市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）在資產(chǎn)評(píng)估中的意義和作用。這種分類(lèi)方法和概念界定有利于評(píng)估人員對(duì)其評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，便于評(píng)估人員在撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告時(shí)更清楚明了地說(shuō)明其評(píng)估結(jié)果的確切涵義。這種分類(lèi)方法及概念界定便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。

　　7.資產(chǎn)評(píng)估目的

　　資產(chǎn)評(píng)估的目的有資產(chǎn)評(píng)估一般目的和特定目的之分。資產(chǎn)評(píng)估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評(píng)估特定目的則是一般目的的具體化。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估一般目的。資產(chǎn)評(píng)估的一般目的或資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。資產(chǎn)評(píng)估作為一種專(zhuān)業(yè)人士對(duì)特定時(shí)點(diǎn)及特定條件約束下資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)和判斷的社會(huì)中介活動(dòng)，它一經(jīng)產(chǎn)生就具有了為委托人以及資產(chǎn)交易當(dāng)事人提供合理的資產(chǎn)價(jià)值咨詢意見(jiàn)的功能。不論是資產(chǎn)評(píng)估的委托人，或是與資產(chǎn)交易有關(guān)的當(dāng)事人，他們所需要的無(wú)非是評(píng)估師對(duì)資產(chǎn)在一定時(shí)間及一定條件約束下資產(chǎn)公允價(jià)值的判斷。如果我們暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評(píng)估的特殊需求，資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。資產(chǎn)評(píng)估作為資產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，總是為滿足特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要而進(jìn)行的，在這里資產(chǎn)業(yè)務(wù)是指引起資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為。通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求稱(chēng)為資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。

　　8.資產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用

　　資產(chǎn)評(píng)估特定目的是由引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為（資產(chǎn)業(yè)務(wù)）所決定的，它對(duì)評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類(lèi)型等有重要的影響。資產(chǎn)評(píng)估特定目的不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的起點(diǎn)，同時(shí)它又是資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所要達(dá)到的目標(biāo)。資產(chǎn)評(píng)估特定目的貫穿著資產(chǎn)評(píng)估的全過(guò)程，影響著評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象界定、資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型選擇等。它是評(píng)估人員在進(jìn)行具體資產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須首先明確的基本事項(xiàng)。

　　9.交易假設(shè)

　　交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待請(qǐng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

　　交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行“創(chuàng)造”了條件；另一方面它明確限定了資產(chǎn)評(píng)估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場(chǎng)交易之中。資產(chǎn)評(píng)估不能脫離市場(chǎng)條件而孤立地進(jìn)行。

　　10.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)

　　公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的關(guān)鍵在于認(rèn)識(shí)和把握公開(kāi)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)和內(nèi)涵。就資產(chǎn)評(píng)估而言，公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，指一個(gè)有自愿的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)者和賣(mài)者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)住處的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)條件未必真能達(dá)到上述公開(kāi)市場(chǎng)的完善程度。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假定那種較為完善的公開(kāi)市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣一種公司市場(chǎng)中進(jìn)行交易。當(dāng)然公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)也是基于市場(chǎng)客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)這樣一種客觀事實(shí)為基礎(chǔ)的。

　　在資產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)是有范圍的，它可以是地區(qū)性市場(chǎng)，也可以是車(chē)內(nèi)市場(chǎng)，還可以是國(guó)際市場(chǎng)。關(guān)于假設(shè)中的公開(kāi)市場(chǎng)可以是區(qū)域的、國(guó)內(nèi)的或國(guó)際的。

　　11.持續(xù)使用假設(shè)

　　持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件，以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種子假定性描述或說(shuō)明。持續(xù)使用假設(shè)又細(xì)分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評(píng)估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用則是指被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說(shuō)被評(píng)估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)瑞在的空間位置、轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。

　　12.清算假設(shè)

　　清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件的一種假定說(shuō)明或限定。具體而言，是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。清算假設(shè)首先是基于被評(píng)估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料推定被評(píng)估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。

　　13.預(yù)期收益原則

　　預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資產(chǎn)價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價(jià)值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓呋蚩刂普邘?lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來(lái)的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評(píng)估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)。

　　14.供求原則

　　供求原則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價(jià)格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價(jià)格隨著需求的增長(zhǎng)而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價(jià)格隨借求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都有規(guī)律性。供求規(guī)律對(duì)商品價(jià)格形形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，評(píng)估人員在判斷資產(chǎn)價(jià)值時(shí)也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。

　　15.貢獻(xiàn)原則

　　從一定意義上講，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產(chǎn)價(jià)值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來(lái)決定的。貢獻(xiàn)原則主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。

　　16.替代原則

　　作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買(mǎi)者會(huì)選擇價(jià)格較低者。當(dāng)然，作為賣(mài)者，如果可以將商品賣(mài)到更高的價(jià)格水平上，他會(huì)在較高的價(jià)位上出售商品。在資產(chǎn)評(píng)估中確實(shí)存在著評(píng)估數(shù)據(jù)、評(píng)估方法等的合理替代問(wèn)題，正確運(yùn)用替代原則是公正進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的重要保證。

　　17.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則

　　市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變。為了使資產(chǎn)評(píng)估得以操作，同時(shí)，又能保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果可以被市場(chǎng)檢驗(yàn)。在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，或稱(chēng)估價(jià)日期，它為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須有評(píng)估基準(zhǔn)日，而且評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。

　　18.獨(dú)立性原則

　　資產(chǎn)評(píng)估中的獨(dú)立性原則包含有兩層含義，其一是評(píng)估機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立的、不依附于他人的社會(huì)公正性中價(jià)組織（法人），在利益及利害關(guān)系上與資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒(méi)有任何聯(lián)系。其二是評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位，評(píng)估工作不受委托人及外界的意圖及壓力的影響，進(jìn)行獨(dú)立公正的評(píng)估。

　　19.客觀公正性原則

　　客觀公正性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在評(píng)估工作中必須以實(shí)際材料為基礎(chǔ)，以確鑿的事實(shí)和事物發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律為依據(jù)，以求實(shí)的態(tài)度為指針，實(shí)事求是地得出評(píng)估結(jié)果，而不可以以自己的好惡或其他個(gè)人的情感進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是評(píng)估人員認(rèn)真調(diào)查研究，通過(guò)合乎邏輯的分析、推理得出的、具有客觀公正性的評(píng)估結(jié)論。

　　20.科學(xué)性原則

　　科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案，并采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。在整個(gè)評(píng)估工作中必須把主觀評(píng)價(jià)與客觀測(cè)算，靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析，定性分析與定量分析有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使評(píng)估工作做到科學(xué)合理，真實(shí)可信。

　　二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　（一）考試目的

　　評(píng)估方法是資產(chǎn)評(píng)估的重要基礎(chǔ)。本章的考試目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法運(yùn)用的掌握情況，從而考察考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類(lèi)基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　1.掌握市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提；掌握市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；熟悉市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場(chǎng)法中的直接比較法和類(lèi)比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法和市盈率乘（倍）數(shù)法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。

　　2.掌握收益法的基本涵義和基本前提；熟悉收益法的實(shí)施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；掌握收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。

　　3.掌握成本法的基本涵義、基本前提和運(yùn)用要領(lǐng)；掌握成本法是重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的涵義、相互關(guān)系；掌握重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類(lèi)比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；掌握測(cè)算實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的各種方法的運(yùn)用及其結(jié)果屬性。

　　4.掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握每類(lèi)評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；掌握選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數(shù)。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　1.市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提

　?。?）市場(chǎng)法的基本涵義。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。

　　（2）市場(chǎng)法的基本前提。通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：其一是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；其二是公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

　　2.市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟

　?。?）選擇參照物；

　　（2）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素；

　?。?）指標(biāo)對(duì)比、量化差異；

　　（4）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；

　?。?）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。

　　3.市場(chǎng)法中的直接比較法

　　市場(chǎng)法是中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)方法。它包括現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類(lèi)比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等若干具體評(píng)估方法。

　?。?）現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照穩(wěn)操勝券具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

　　（2）市價(jià)折扣法。市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）

　　（3）功能價(jià)值類(lèi)比法（類(lèi)比估價(jià)法）。功能價(jià)值類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計(jì)算公式分別為：

　　資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)作生產(chǎn)能力比例法：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

　　資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱(chēng)作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X

　?。?）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（物價(jià)指數(shù)法）。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)值指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

　　或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×價(jià)格指數(shù)

　?。?）成新率價(jià)格調(diào)整法。成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。共計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷對(duì)照物成新率）

　　直接比較法直觀簡(jiǎn)捷，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。參照物與評(píng)估對(duì)象要達(dá)到相同或基本相同的程度，或參照物與評(píng)估對(duì)象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，例如新舊程度時(shí)間先后等。

　　4.市場(chǎng)法中的類(lèi)比調(diào)整法

　　類(lèi)比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過(guò)對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

　　類(lèi)比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)有廣泛的特點(diǎn)。但該法對(duì)信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評(píng)估人員要有較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)閱歷和評(píng)估技巧。因?yàn)椋?lèi)比調(diào)整法可能要對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象的若干可比因素進(jìn)行對(duì)比分析和差異調(diào)整。沒(méi)有足夠的數(shù)據(jù)資料，以及對(duì)資產(chǎn)功能、市場(chǎng)行情的充分了解手把握，很難準(zhǔn)確地評(píng)定估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

　　在具體操作過(guò)程中，類(lèi)比調(diào)整法中使用頻率較高的胡成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法和市盈率乘數(shù)法等具體評(píng)估方法。

　?。?）成本市價(jià)法。成本市價(jià)法是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值主方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）

　　（2）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法。市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)對(duì)比分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的各種方法，其基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+……+交易情況差異值

　　或：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……時(shí)間差異修正系數(shù)

　?。?）市盈率乘（倍）數(shù)法。市盈率乘數(shù)法則主要適用于整體企業(yè)的評(píng)估。市盈率乘數(shù)法是以參照物（企業(yè)）的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：

　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額×參照物（企業(yè)）市盈率

　　5.收益法基本的涵義與基本前提

　　收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。它服從資產(chǎn)評(píng)估中將利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來(lái)判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或資本化率；三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：

　　（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

　?。?）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；

　?。?）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

　　6.收益法中收益額

　　收益額是適用收益法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在政黨情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比明確的特點(diǎn)，其一，收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的上述兩個(gè)特點(diǎn)是非常重要的，評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)切實(shí)注意收益額的特點(diǎn)，。以便合理運(yùn)用收益法來(lái)估測(cè)資產(chǎn)的價(jià)值。

　　7.收益法中的折現(xiàn)率

　　收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱(chēng)安全利率，一般是參照同期國(guó)庫(kù)券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測(cè)定。

　　9.收益法中的主要技術(shù)方法

　　收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來(lái)看，收益法中的具體方法可以分為若干類(lèi)，其一是針對(duì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期的情況劃分，分為有限期和無(wú)限期的評(píng)估方法；其二是針對(duì)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評(píng)估方法、非等額收益方法等等。對(duì)于收益法中的主要技術(shù)方法，考生應(yīng)掌握各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。

　　（1）在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

　　P=A/r

　　其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無(wú)限。

　?。?）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，胡以下計(jì)算式：

　　P=

　　這是一個(gè)在估價(jià)實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：①純收益每年變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限

　　為n.

　　（3）無(wú)限年期收益，純收益在若干年后保持不變，其基本公式為：

　　P=

　　其成立條件是：①純收益在n年（含第n年）以前有變化；②純收益在n年（不含n年）以后保持不變；③收益年期無(wú)限；④r大于零。

　?。?）有限年期收益。其計(jì)算公式為：

　　其成立條件是：①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益在t年（不含第t年）以保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。

　　這里要注意的是，純收益A的收益年期是（n－t）而不是n.

　　10.成本法的基本涵義

　　成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　（1）資產(chǎn)的重置成本。簡(jiǎn)單地說(shuō)，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來(lái)說(shuō)，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

　?、?gòu)?fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

　?、诟轮刂贸杀臼侵覆捎眯滦筒牧?、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

　?。?）資產(chǎn)的實(shí)體貶值。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱(chēng)有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。

　?。?）資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有的資產(chǎn)的建造成本超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)的超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類(lèi)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。

　?。?）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

　　12.評(píng)估方法之間的關(guān)系

　　（1）資產(chǎn)評(píng)估方法之間聯(lián)系。評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的析手段。對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。這個(gè)客觀的評(píng)估值不會(huì)因評(píng)估人員所選用的評(píng)估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。可以認(rèn)為正是評(píng)估基本目的的決定了評(píng)估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。而這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)。但需要指出的是，運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估同一資產(chǎn)，必須保證評(píng)估目的、評(píng)估前提、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評(píng)估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別。各種評(píng)估方法獨(dú)立存在本身就說(shuō)明各種評(píng)估方法之間存在差異。各種評(píng)估方法都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。不論是通過(guò)與市場(chǎng)參照物比較獲得評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，還是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲得其評(píng)估價(jià)值，抑或是按照資產(chǎn)的再取得途徑尋求評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，都是對(duì)評(píng)估對(duì)象在一定條件下的價(jià)值的描述，它們之間是有內(nèi)存聯(lián)系并可相互替代的。但是，每一種評(píng)估方法都有其自成一體的運(yùn)用過(guò)程，都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。因此，各種評(píng)估方法又是有區(qū)別的。

　　三、資產(chǎn)評(píng)估程序

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/P>

　　本章的考試目的是測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程序相關(guān)知識(shí)的掌握情況。重點(diǎn)考察考生資產(chǎn)評(píng)估程序基本概念、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性、資產(chǎn)評(píng)估具體程序的主要內(nèi)容等基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程序。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　1.掌握資產(chǎn)評(píng)估程序的基本概念；掌握廣義與狹義資產(chǎn)評(píng)估程序的區(qū)別。

　　2.掌握資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性。

　　3.掌握資產(chǎn)評(píng)估具體程序的主要內(nèi)容。

　　4.熟悉執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求。

　　5.熟悉資產(chǎn)評(píng)估中的信息收集與分析方法。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　1.資產(chǎn)評(píng)估程序的定義

　　資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

　　2.廣義與狹義資產(chǎn)評(píng)估程序的區(qū)別

　　狹義的資產(chǎn)評(píng)估開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和售貨員接受委托，終止于向委手人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。

　　廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始對(duì)不起承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。

　　3.資產(chǎn)評(píng)估基本程序

　　資產(chǎn)評(píng)估基本程序主要包括

　?。?）明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)：

　?。?）簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；

　?。?）編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；

　?。?）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；

　　（5）懼資產(chǎn)評(píng)估資料；

　?。?）評(píng)定估算；

　　（7）編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；

　　（8）資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸當(dāng)。

　　4.資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

　　資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性體現(xiàn)在：

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證；

　　（2）資產(chǎn)評(píng)估程序是相當(dāng)事方評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)；

　　（3）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。

　　5.執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立、健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。

　　（2）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。

　?。?）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。

　?。?）如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒(méi)有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的合理性，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中明確披露這種狀況及其繹資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論可能具有的影響，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評(píng)估工作。

　　（5）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中予以披露。

　　四、機(jī)器設(shè)備評(píng)估

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　　機(jī)器設(shè)備評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。通過(guò)對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估內(nèi)容的考試，測(cè)試考生對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)機(jī)器設(shè)備評(píng)估有關(guān)的基本概念、評(píng)估原則，以及成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用能力，考核考生分析和解決機(jī)器設(shè)備評(píng)估問(wèn)題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.了解機(jī)器設(shè)備定義；了解機(jī)器設(shè)備的分類(lèi)。

　　2.掌握成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的技術(shù)思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本計(jì)算中常用的直接法、物價(jià)指數(shù)法、成本核算法、綜合估價(jià)法、重量估價(jià)法及類(lèi)比估價(jià)法；掌握設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)的計(jì)算方法；掌握進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的計(jì)算方法；熟悉實(shí)體性貶值的基本概念、類(lèi)型、產(chǎn)生原因；掌握估算實(shí)體性貶值常用的觀察法、年限法、修復(fù)費(fèi)用法；熟悉功能性貶值的基本概念、類(lèi)型、產(chǎn)生原因，掌握超額投資成本形成的功能性貶值和超額運(yùn)營(yíng)成本形成的功能性貶值的估算方法；熟悉經(jīng)濟(jì)性貶值的基本概念、產(chǎn)生原因，掌握經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法。

　　3.熟悉運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的技術(shù)思路；掌握市場(chǎng)法中機(jī)器設(shè)備的比較因素；掌握直接匹配法的使用及特點(diǎn)；掌握因素調(diào)整法的特點(diǎn)及應(yīng)用；熟悉成本比率調(diào)整法的應(yīng)用；掌握市場(chǎng)比較法用于機(jī)器設(shè)備評(píng)估的適用條件。

　　4.熟悉收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的技術(shù)思路；熟悉使用收益法的前提條件及使用范圍，熟悉收益法評(píng)估中機(jī)器設(shè)備預(yù)期收益的計(jì)算；掌握收益年金資產(chǎn)化法的應(yīng)用。

　?。ㄈ┮c(diǎn)說(shuō)明

　　1.機(jī)器設(shè)備

　?。?）機(jī)器設(shè)備是指將機(jī)械能或非機(jī)械能轉(zhuǎn)換成為便于從們利用的機(jī)械能，以及將機(jī)械能轉(zhuǎn)換為某種非機(jī)械能，或利用機(jī)械能來(lái)做一定工作的裝備或器具。

　　。（2）機(jī)器設(shè)備的分類(lèi)

　　按工作原理：可分階段為熱力機(jī)械、流體機(jī)械、蒸汽動(dòng)力機(jī)械、往復(fù)機(jī)械等；

　　按服務(wù)行業(yè)：可分為冶金機(jī)械、礦山機(jī)械、紡織機(jī)械、化工機(jī)械、農(nóng)業(yè)機(jī)械、發(fā)電設(shè)備等；

　　按功能：可分為起重機(jī)械、運(yùn)輸機(jī)械、動(dòng)力機(jī)械、粉碎機(jī)械等；

　　按國(guó)家分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：可分為通用設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、電氣設(shè)備、電子產(chǎn)品及通信設(shè)備（儀器儀表、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具、衡器）、文藝體育設(shè)備；

　　按會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)、：可分為生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備、非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備、租出機(jī)器設(shè)備、未使用機(jī)器設(shè)備、不需用機(jī)器設(shè)備、融資租入機(jī)器設(shè)備。

　　2. 成本法

　　成本法是通過(guò)估算被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法，它是機(jī)器設(shè)備評(píng)估中最常使用的方法之一。

　　成本法的計(jì)算公式為：

P=RC－D_p－D_f－D_e

　　式中：P-評(píng)估值；

　　PC-重置成本；

　　D_p-實(shí)體性貶值

　　D_f-功能性貶值；

　　D_e-經(jīng)濟(jì)性貶值。

　?。?）重置成本計(jì)算。機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接成本一般包括：設(shè)備凈價(jià)，即購(gòu)買(mǎi)或建造費(fèi)用、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。

　?、僭O(shè)備凈價(jià)。設(shè)備凈價(jià)的計(jì)算方法包括：直接法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法、綜合估價(jià)法、重量估價(jià)法、類(lèi)比估價(jià)法（指數(shù)估價(jià)法）。

　　A.直接法，獲得市場(chǎng)價(jià)格的渠道有市場(chǎng)詢價(jià)、使用價(jià)格資料。

　　B.物價(jià)指數(shù)法，物價(jià)指數(shù)可以分為定基本物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

　　采用定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算重置成本的公式為：

　　重置成本=歷史成本×（當(dāng)前年份指數(shù)/基年指數(shù)）

　　采用環(huán)比物價(jià)指數(shù)計(jì)算重置成本的公式為：

　　設(shè)備重置成本=原始成本×（P^0₁×P_2¹×......×P_n^n-1）

　　其中P_{n^{n-1代表n年對(duì)n－1年的環(huán)比物價(jià)指數(shù)。}}

　　C.重置核算法，常用于確定非標(biāo)、自制設(shè)備重置成本，重置成本是由生產(chǎn)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金組成。

　　D.綜合估價(jià)法，根據(jù)設(shè)備的主材費(fèi)和主要外購(gòu)件費(fèi)與設(shè)備成本費(fèi)用有一定的比例關(guān)系，并考慮企業(yè)利潤(rùn)、稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)用，確定設(shè)備的重置成本。

計(jì)算公式為：正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 http://jnjuyue.cn

　　式中：R_C——設(shè)備價(jià)格；

　　 M_rm——主材費(fèi)；

　　 K_m——成本主材費(fèi)率；

　　 M_pm——主要外購(gòu)件費(fèi)；

　　 K_p——成本利潤(rùn)率；

　　 r_t——綜合稅率；

　　 K_d——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；

　　 n——非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。

　　 E.重量估價(jià)法，以設(shè)備的重置乘以綜合費(fèi)率，并考慮利潤(rùn)和稅金，確定設(shè)備的重置成本。

　　 計(jì)算公式：

　　　　或：　　

　　式中：RC——設(shè)備重置成本；

　　　　　W——設(shè)備的凈重；

　　　　　RW——綜合費(fèi)率；

　　　　　K——調(diào)整系數(shù)；

　　　　　P——合理利潤(rùn)；

　　　　　T ——稅金；

　　　　　rP——利潤(rùn)率；

　　　　　rt ——綜合稅率。

　　F.類(lèi)比估價(jià)法（指數(shù)估價(jià)法），對(duì)于某些特定設(shè)備，根據(jù)同一系列設(shè)備不同生產(chǎn)能力的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化呈某種指數(shù)關(guān)系，確定設(shè)備的重置成本。

　　 　　計(jì)算公式：

式中：A₁——被評(píng)估設(shè)備的生產(chǎn)能力；

A₂——參照物設(shè)備的生產(chǎn)能力；

PC——被評(píng)估設(shè)備的重置成本；

S₂——參照物設(shè)備的價(jià)格；

X——規(guī)模指數(shù)。

　?、谶\(yùn)雜費(fèi)。

　　計(jì)算公式：國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率

　?、郯惭b費(fèi)。

　　計(jì)算公式：國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率

　?、芑A(chǔ)費(fèi)。

　　計(jì)算公式：

　　國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=相似國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　　進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)×進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

　?。?）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用。進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國(guó)外運(yùn)費(fèi)、國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、公司代理手續(xù)費(fèi)，對(duì)車(chē)輛還包括車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)等。其中：

　?、?lài)?guó)外運(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也可按一定比例計(jì)取，取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備的貨價(jià)。

　　計(jì)算公式為：

　　海運(yùn)費(fèi)=FOB價(jià)×海運(yùn)費(fèi)率

　?、趪?guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)

　　計(jì)算公式為：國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=（貨價(jià)+海運(yùn)費(fèi)）×保險(xiǎn)費(fèi)率

　　③關(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價(jià)，計(jì)算公式為：

　　關(guān)稅=到岸價(jià)×關(guān)稅稅率

　　④消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)×關(guān)稅

　　計(jì)算公式為：

　　消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅）×消費(fèi)稅率/（1－消費(fèi)稅率）

　?、菰鲋刀惖娜≠M(fèi)基數(shù)為：關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅

　　計(jì)算公式為：

　　增值稅=（關(guān)稅完稅價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×增值稅率

　　⑥銀行財(cái)務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：

　　銀行財(cái)務(wù)費(fèi)用=貨價(jià)×費(fèi)率

　　⑦外貿(mào)手續(xù)費(fèi)也稱(chēng)為公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價(jià)人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：

　　外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率

　　⑧車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)=到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅

　　計(jì)算公式為：

　　車(chē)輛購(gòu)置附加費(fèi)=（到岸價(jià)人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅）×費(fèi)率

　?。?）實(shí)體性貶值。設(shè)備的有形磨損分為兩種。設(shè)備在使用過(guò)程中產(chǎn)生的有形磨損稱(chēng)為第Ⅰ種有形磨損；設(shè)備在閑置存放過(guò)程中產(chǎn)生的磨損稱(chēng)為第Ⅱ種有形磨損。由此引起的貶值稱(chēng)為實(shí)體性貶值（D_P），或物理性貶值。設(shè)備實(shí)體性貶值的程度可以用實(shí)體性貶值率來(lái)反映。實(shí)體性貶值率公式：

　　實(shí)體性貶值的確定方法：觀察法、年限法、修復(fù)費(fèi)用法。

　　①觀察法。觀察法是評(píng)估師通過(guò)觀察，憑借視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)，或借助少量的檢測(cè)工

　　具，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)鑒定對(duì)象的狀態(tài)、損耗程度做出判斷。在不具備測(cè)試條件的情況下，這種方法是最常使用的方法。

　　大型設(shè)備可以采用專(zhuān)家會(huì)議方式，為了避免個(gè)人主觀判斷的誤差，可以采用特爾斐法或模糊綜合判斷法。特爾斐法是在個(gè)人判斷和專(zhuān)家會(huì)議的基礎(chǔ)上形成的另一種直觀判斷方法，它是采取匿名方式征求專(zhuān)家的意見(jiàn)，并將他們的意見(jiàn)綜合、歸納、整理，然后反饋給各個(gè)專(zhuān)家，作下一輪分析判斷的依據(jù)。通過(guò)幾輪反饋，意見(jiàn)逐步趨于一致為止；模糊綜合判斷法是利用模糊數(shù)學(xué)原理，對(duì)各種模糊住處進(jìn)行處理，量化損耗狀態(tài)的方法。

　?、谀晗薹?。年限法是從使用壽命角度來(lái)估算貶值，也稱(chēng)為壽命比率法，壽命比率法是從使用壽命角度來(lái)估算貶值，它假設(shè)機(jī)器設(shè)備有一定的使用壽命，設(shè)備的價(jià)值與使用壽命成正比關(guān)系。設(shè)備在使用過(guò)程中，由于物理磨損使得設(shè)備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡退出使用。因此設(shè)備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實(shí)體性貶值率也可以用使用壽命脈消耗量與使用壽命之比來(lái)表示。公式為：

式中：L₁——使用壽命消耗量

L——總使用壽命。

復(fù)雜設(shè)備，各個(gè)組成部件的使用壽命是不同的，如果每個(gè)部件可以獨(dú)立更換，整個(gè)機(jī)器的貶值率可以用以下公式表示：

式中：K_i——第ⅰ個(gè)部件所占的成本權(quán)重；

a_p1——第ⅰ個(gè)部件的實(shí)體性損耗率。

　　③修復(fù)費(fèi)用法。修復(fù)費(fèi)用法是假設(shè)設(shè)備所發(fā)生的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償性的，則設(shè)備的實(shí)體性貶值就應(yīng)該等于用補(bǔ)償實(shí)體性損耗所發(fā)生的費(fèi)用。所用的實(shí)償手段一般是通過(guò)修理或更換損壞部分。使用修復(fù)費(fèi)用法，要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗?？裳a(bǔ)償性損耗是指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗，即修復(fù)這些損耗在經(jīng)濟(jì)上是合理的，而不是指在技術(shù)方面是否可以修復(fù)。有些損耗盡管在技術(shù)上可以修復(fù)，但在經(jīng)濟(jì)上是不劃算的，這種損耗則不可修復(fù)性損耗。不可修復(fù)性損耗不能用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算貶值。對(duì)于大多數(shù)情況，設(shè)備的可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗是并存的，應(yīng)分別計(jì)算它們貶值。

　?。?）功能性貶值。功能性貶值（D_f）是由于無(wú)形磨損而引起資產(chǎn)價(jià)值的損失稱(chēng)為機(jī)器設(shè)備的功能性貶值。與第Ⅰ種無(wú)形磨損、第Ⅱ種無(wú)形磨損相對(duì)應(yīng)，設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超運(yùn)營(yíng)成本兩方面。

　?、俚冖穹N功能性貶值。第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上，由于技術(shù)進(jìn)步，新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能新設(shè)備的制造成本比過(guò)去降低，它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。復(fù)原重置成本與更新重置成本之差即為第Ⅰ種功能性貶值，也稱(chēng)為超額投資成本。

　　②第Ⅱ種功能性貶值。超額運(yùn)營(yíng)成本由于新技術(shù)的發(fā)展，便利新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于老設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來(lái)超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值。計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟：

　　A.分析比較超額運(yùn)營(yíng)成本因素；

　　B.確定尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本；

　　C.計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本；

　　D.確定折現(xiàn)率、計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。

　　（5）經(jīng)濟(jì)性貶值。機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值（D_e）由于外部因素引起的貶值。這些因素包括：由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開(kāi)工不足，生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)乘；原材料、能源等提價(jià)，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有相應(yīng)提高；國(guó)家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或削弱產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強(qiáng)制報(bào)廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命等提高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。

　　3.市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)上與被評(píng)估對(duì)象相似的或可比的參照物的價(jià)格來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。如果參照物與被評(píng)估對(duì)象不是完全相同，需要根據(jù)評(píng)對(duì)象與參照物之間的差異對(duì)值的影響做出調(diào)整。比較因素影響機(jī)器設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值。常用的調(diào)整方法有：直接匹配法、因素調(diào)整法、成本比率調(diào)整法。

　?。?）比較因素?？赡苡绊憴C(jī)器設(shè)備市場(chǎng)價(jià)值的比較因素分類(lèi)四大類(lèi)：個(gè)別因素、交易因素、時(shí)間因素、地域因素。

　?、賯€(gè)別因素。設(shè)備的個(gè)別因素一般指反映設(shè)備在結(jié)構(gòu)、形狀、尺寸、性能、生產(chǎn)能力、安裝、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)性等差異的因素。不同的設(shè)備，差異因素也不同。

　?、诮灰滓蛩亍ＴO(shè)備的交易因素是指交易動(dòng)機(jī)、背景地價(jià)格的影響，不同的交易動(dòng)機(jī)和交易背景都會(huì)對(duì)設(shè)備的出售價(jià)格產(chǎn)生影響。另外，交易數(shù)量也是影響設(shè)備售價(jià)的一個(gè)重要因素。

　?、蹠r(shí)間因素。不同交易時(shí)間的市場(chǎng)供求關(guān)系、物價(jià)水平等都會(huì)不同，評(píng)估人員，應(yīng)選擇與評(píng)估期基準(zhǔn)日最接近的交易案例，并對(duì)參照物的時(shí)間影響因素做出調(diào)整。

　?、艿赜蛞蛩亍Ｓ捎诓煌貐^(qū)市場(chǎng)供求條件等因素的不同，設(shè)備的交易價(jià)格也愛(ài)到影響。評(píng)估參照物應(yīng)盡可能與評(píng)估對(duì)象在同一地區(qū)。如評(píng)估對(duì)象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做了調(diào)整。

　?。?）直接匹配法。這種方法是根據(jù)與評(píng)估對(duì)象基本相同的市場(chǎng)參照物，通過(guò)直接比較來(lái)確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。直接匹配法相對(duì)比較簡(jiǎn)單，但它對(duì)市場(chǎng)的反映最為客觀，能最精確定反映設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值?？捎靡韵鹿奖硎荆?/P>

　　式中：V——評(píng)估值；

　　 V′——參照物的市場(chǎng)價(jià)值；

　　 ⊿i——差異調(diào)整。

　　（3）因素調(diào)整法。這種方法是通過(guò)比較分析相似的市場(chǎng)參照物與被評(píng)估設(shè)備的可比因素差異，并對(duì)這些因素逐項(xiàng)做出調(diào)整，由此確定被評(píng)估設(shè)備的價(jià)值。這種方法是在無(wú)法獲得基本相同的市場(chǎng)參照物的情況下，以相似的參照物作為分析調(diào)整的基礎(chǔ)。

　?。?）成本比率高調(diào)整法。這種方法是通過(guò)對(duì)大量市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析，掌握想念的市場(chǎng)參照物的交易價(jià)格與全新設(shè)備售價(jià)的比率關(guān)系，用此比率作為確定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備價(jià)值的依據(jù)。正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 http://jnjuyue.cn

　　4.收益法

　　收益法是通過(guò)預(yù)測(cè)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備未來(lái)的獲利能力，對(duì)其在未來(lái)帶來(lái)的凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值的一種評(píng)估方法，使用收益法的前提條件：能夠確定獲得能力并且能夠確定合理的折現(xiàn)率。

　　用收益年金資本比法評(píng)估租賃設(shè)備的價(jià)值，該方法是假設(shè)預(yù)期的收益或現(xiàn)金流是穩(wěn)定的，并且資本化率也沒(méi)有變化。那么，

　　公式中，稱(chēng)為投資回收系數(shù)，用r_A表示。因此，上式可以表示為：

P=A/r_A

　　如果收益是永續(xù)的，則該公式可以簡(jiǎn)化為

P=A/r

　　對(duì)于租賃設(shè)備的評(píng)估，資本化率可以通過(guò)租金除以設(shè)備的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格獲得。公式為：

r_A=A/P

　　對(duì)于使用壽命為n年的機(jī)器設(shè)備，該設(shè)備的年收益租金與市場(chǎng)售價(jià)之比為投資回收系數(shù)，評(píng)估師在計(jì)算出投資回收系數(shù)r_A后，可以使用復(fù)利系數(shù)表（見(jiàn)附表）查出所對(duì)應(yīng)的本金化率r，即折現(xiàn)率，進(jìn)而最終求出評(píng)估值。

　　五、房地產(chǎn)評(píng)估

　?。ㄒ唬┛荚嚹康?/P>

　　房地產(chǎn)評(píng)估是資產(chǎn)評(píng)估的重要組成部分。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的基本原理與方法的掌握和運(yùn)用情況。重點(diǎn)測(cè)試考生對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的基本概念、評(píng)估原則以及收益法、市場(chǎng)法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運(yùn)用情況，考核考生分析和解決房地產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題的能力。

　?。ǘ┛荚嚮疽?/P>

　　1.熟悉土地及其自然供給和經(jīng)濟(jì)供給的涵義；了解土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性；熟悉我國(guó)土地使用權(quán)的基本特性；熟悉地租與地價(jià)的基本內(nèi)涵及地價(jià)的待征；熟悉房地產(chǎn)的概念、特性；掌握僉原則和最有效使用原則對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響；熟悉房地產(chǎn)評(píng)估程序。

　　2.熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的各種類(lèi)型；掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的具體內(nèi)容。正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 http://jnjuyue.cn